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Le chiffre
10,4 millions. C'est le nombre de maisons individuelles situées en zone d'aléa moyen ou fort de retrait-gonflement des argiles (RGA), selon le nouveau zonage publié par le Service des données et études statistiques (SDES) du ministère de la Transition écologique. Ces logements représentent près de la moitié du parc individuel français, et près d'un sur deux a été construit après 1976.
Le retrait-gonflement des argiles est un phénomène géotechnique discret mais coûteux : un sol riche en argile se rétracte lorsqu'il s'assèche en été, puis gonfle en se regorgeant d'eau l'hiver. Ce mouvement de va-et-vient, amplifié par des étés de plus en plus secs, fragilise les fondations et fissure les façades des maisons posées dessus. À l'échelle du territoire, les zones d'aléa moyen à fort couvrent désormais 48 % du sol métropolitain selon le SDES, une part que Géorisques (BRGM) réévalue même à 55 % après sa mise à jour cartographique de 2025.
Le premier poste d'indemnisation du régime catastrophe naturelle
Longtemps éclipsée par les inondations, la sécheresse géotechnique est devenue le premier poste d'indemnisation du régime CatNat. Entre 1989 et 2023, elle a donné lieu à plus de 15 milliards d'euros d'indemnisations, soit environ 36 % du coût total du régime pour seulement 20 % des arrêtés de catastrophe naturelle.
La tendance s'accélère. La charge annuelle moyenne récente tourne autour de 1 milliard d'euros, contre 400 millions sur la période 1989-2015. L'année 2022, avec 3,5 milliards d'euros de sinistralité, a marqué un record. La Caisse centrale de réassurance estime que le coût annuel pourrait doubler d'ici 2050 sous l'effet du changement climatique. Pour un propriétaire, le sinistre RGA moyen s'élève à 16 500 €, le montant le plus élevé parmi les garanties dommages, et dépasse 100 000 € dans les cas de reprise en sous-œuvre des fondations.
Une exposition très inégale sur le territoire
Le risque n'est pas réparti uniformément. Les bassins sédimentaires argileux du Sud-Ouest, de l'Occitanie, du Centre-Val de Loire et de l'Île-de-France concentrent l'essentiel de l'aléa fort. L'aire urbaine de Toulouse (Haute-Garonne), assise sur les argiles de la vallée de la Garonne, illustre cette exposition : une large part de son parc pavillonnaire figure en aléa moyen à fort, et plusieurs communes de la périphérie ont fait l'objet d'arrêtés CatNat répétés après les sécheresses des dernières années.
L'État a par ailleurs lancé une expérimentation visant à financer des études de sol et des travaux préventifs pour les ménages les plus exposés, afin de limiter l'apparition des fissures avant qu'elles ne deviennent des sinistres.
Ce que cela signifie pour votre achat
Le RGA est un risque à effet différé : une maison peut n'avoir jamais fissuré et se dégrader brutalement après un seul été exceptionnel. Or l'indemnisation reste conditionnelle. Elle suppose un arrêté interministériel reconnaissant l'état de catastrophe naturelle pour la commune, une déclaration dans les 30 jours, et une franchise légale de 1 520 € à votre charge. Seuls les désordres compromettant la solidité ou l'habitabilité — fissures traversantes, atteinte aux fondations — sont couverts.
Concrètement, l'exposition argileuse d'une adresse est une information qui se vérifie avant la signature, au même titre que le DPE ou le risque d'inondation. Elle éclaire à la fois le coût d'assurance futur et la marge de négociation sur un bien déjà fissuré.
Radar du Bien croise le zonage RGA de Géorisques avec l'historique des arrêtés CatNat et les transactions DVF pour vous aider à comprendre, adresse par adresse, si un bien se situe dans une zone où l'argile a déjà coûté cher à ses voisins.
Sources
- SDES, ministère de la Transition écologique : « Nouveau zonage d'exposition au retrait-gonflement des argiles : plus de 10,4 millions de maisons individuelles potentiellement très exposées »
- Géorisques (BRGM), Dossier expert et exposition du territoire au RGA, mise à jour cartographique 2025
- Caisse centrale de réassurance (CCR), bilan du régime CatNat 1989-2023
- Ministère de la Transition écologique, expérimentation d'aide à la prévention des sinistres RGA
Le marché de Toulouse en chiffres
Voir l'analyse complète →| Commune | Évolution prix/an | Δ vs cible |
|---|---|---|
| Pechbusque | +2.8 % | +2.7 % |
| Ramonville-Saint-Agne | +1.2 % | +1.1 % |
| Blagnac | +0.4 % | +0.3 % |
| Launaguet | -0.1 % | -0.2 % |
Données mises à jour au déploiement. Sources : DVF Etalab, INSEE, Géorisques. Pour des chiffres en temps réel, voir la page commune.
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