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Une carte qui change la donne pour 1,8 million de logements supplémentaires
Un arrêté signé le 9 janvier 2026 et publié au Journal officiel le 31 janvier 2026 remplace la carte d'exposition au retrait-gonflement des argiles (RGA) qui datait du 22 juillet 2020. Ce phénomène, provoqué par l'alternance de périodes de sécheresse et de réhydratation des sols argileux, est aujourd'hui la deuxième cause d'indemnisation au titre des catastrophes naturelles en France, derrière les inondations.
La nouvelle carte s'applique aux promesses de vente et actes authentiques portant sur des terrains à bâtir non construits, ainsi qu'aux contrats de construction de maison individuelle, conclus à compter du 1er juillet 2026. Les transactions signées avant cette date restent soumises à l'ancien zonage, en vertu des articles L. 132-5 à L. 132-8 du code de la construction et de l'habitation, issus de la loi ELAN du 23 novembre 2018.
55 % du territoire métropolitain en zone à risque
Le chiffre central de la réforme : les zones d'exposition moyenne et forte couvrent désormais 55 % du territoire métropolitain, contre 48 % avec l'ancien zonage de 2020. Mécaniquement, le nombre de logements individuels concernés grimpe de 10,3 millions (52,5 % du parc de maisons) à 12,1 millions, soit 61,5 % du parc, selon les données publiées par Géorisques et le Fonds Prévention Argile.
Cette révision intègre l'aggravation de la sinistralité récente : sur les 446 000 sinistres RGA recensés depuis 1989, environ 240 000 sont survenus entre 2018 et 2022, soit 58 % du total sur seulement cinq ans. Le coût annuel moyen des indemnisations est passé d'environ 400 millions d'euros par an sur la période 1989-2015 à près de 1,5 milliard d'euros par an entre 2018 et 2022, un effet directement lié à la multiplication des épisodes de sécheresse.
L'Île-de-France, premier laboratoire du reclassement
En Île-de-France, la nouvelle carte reclasse 295 communes à la hausse contre seulement 72 à la baisse, selon les données croisées par Construction21. Ce déséquilibre illustre la tendance nationale : la révision resserre très majoritairement les zonages vers le haut plutôt que vers le bas, à mesure que les données de sinistralité et les projections climatiques sont intégrées au modèle.
Ce que cela signifie pour votre achat
Pour tout terrain à bâtir non construit dont la vente est signée à partir du 1er juillet 2026, une étude de sol préalable (étude G1, entre 800 et 1 500 euros) devient obligatoire dès lors que la commune bascule en zone moyenne ou forte. Le constructeur devra ensuite faire réaliser une étude géotechnique de conception (G2, entre 1 800 et 3 500 euros) avant le démarrage des travaux.
Pour l'achat d'un bien déjà bâti, l'obligation légale ne s'applique pas directement, mais le nouveau zonage reste un indicateur pertinent : il influence la couverture assurantielle en cas de sinistre catastrophe naturelle, et peut peser sur la valeur de revente d'un bien dans une commune nouvellement classée en zone à risque.
Radar du Bien croise ces données de zonage RGA avec le DVF, le DPE et les statistiques Géorisques pour vous aider à comprendre l'exposition réelle d'un bien avant achat.
Sources
- Géorisques, Carte d'exposition au retrait-gonflement des argiles - version 2026 (georisques.gouv.fr)
- data.gouv.fr, Carte des risques retrait-gonflement des argiles - 2026
- Cerema, "L'arrêté du 9 janvier 2026 met à jour la carte des zones retrait-gonflement des argiles"
- Fonds Prévention Argile, Carte d'exposition RGA 2026 (beta.gouv.fr)
- Construction21, "Nouvelle carte des argiles : 295 communes franciliennes reclassées"
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